2020年8月29日 星期六

投資英國房地產要小心,勿做羊牯

房地產是反映該地方的經濟,經濟起飛,房地產自然急升,反之亦然。

英國經濟日差,失業率上升,企業裁員,外出食飯政府也資助一半費用,沒有經濟支撐下的樓巿急升,代表甚麼?「塘水滾塘魚」,跟沒有真正消費者的層壓式傳銷一樣,隨時爆煲。

有人說英國投資HMO英國劏房有十幾厘回報,但永遠不會說買入單位後,用了幾多錢執漏、裝修?用幾多時間?

計算365日,每間劏房完全租出,租客自己斷租,又會自動介紹人續租,零空置,每一個租客又守規矩,又愛清潔,又愛護公物,維修保養費用接近零。又準時交租,好租客處處。

事實呢,劏房客租一星期不定、兩星期不定、一個月不定,拆散了幾間劏房,空置的機率只會增加。

英國人只重視個人權利,但缺乏公德,酒鬼處處,到處尿餲味,這樣的道德水平,難道你會認為因欠租被你趕出去的租客,所住房間可以不必執漏、裝修,直接租給下一位嗎?HMO的公用部份更不必說。

英國租客有三分之一會準時交租,三分之一會要求你在疫情期減租一半,三分之一不會準時交租。

租金收入中,定期執漏、裝修消耗幾個%,清潔、維修、管理消耗幾個%,空置成本、招租消耗幾個%,欠租、遲交租、要求減租消耗幾個%,入息稅消耗20%,實際收入還有幾多呢?一年真有十幾厘收入?太天真了!

(電影蜘蛛俠3,彼得柏加被外星生物依附,性情大變,沒有交租還投訴房東沒有維修好房門。等你以為房東咁易做,遇到惡租客、租霸,你將會很麻煩。)
(英國各處大興土木興建樓房,有大量供應,在現時經濟環境下,本地人根本就不會買,只等香港羊牯高價買入。究竟有幾萬人移英?還是300萬人移英?根本沒有人知道,英國樓巿全由港人左右,風險極大。)

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