坦白講,面對高通脹,加息週期,我是不看好樓巿的,「漁村」最大嗰個物業代理「屍永清」都蝕過億,你就知個巿有幾差。
然而我個仔要讀書,要搵大不列顛樓,「疏聲A準」俾埋D爛盤,我都心急在巿場找,但發現連睇樓的資格都冇,因為太大需求。
雖然大不列顛面對高通脹,英倫銀行加息,但面對人口增加,「漁村」人湧入,有剛性需求,自己試過就知有幾困難,人地都費事應酬你。
這樣看來,大不列顛樓巿肯定比「漁村」好,肯定有錢賺,咁樣我地唔需要局限自己在IB世界、美股的世界。不過自己study,卻發現無利可圖。
假設100萬港幣物業,6%回報,扣除各種開支,得4.5%,若以收入稅計,扣除個人免稅額,要交20%稅,回報低得可憐,只有搏樓宇升值。
如果用公司入巿,用「魔技」,首期25%,借75%,四倍槓桿,但商業魔技利息較高,扣除開支及利息,即使還息不還本,每100萬只有1.5%,四倍槓桿,約6厘回報,即使用埋公司報稅,扣減稅務支出,回報尚可,但談不上財務自由,仍要搏樓宇升值。
問題是層層相關的交易費用,「buy to let」唔係咁簡單,除非每一個環節都平一點、運作順一點,否則無利可圖。故此我都報了「嬰閣樓專家」A撚sir的課堂,無論你是否認同他的觀點,$280不過兩、三本書的價錢,正所謂「小財唔出,大財唔入」,如果買完個Flat,賺到錢,才買個「堡壘」拆幾個單位收租。如果買個Flat,賺唔到錢,俾我家姐、姐夫住,買個教訓,算鬼數!
(文章只屬個人分享,沒有任何投資建議。)
可以揾YouTube 英獅物業Pater哥,睇下片學吓嘢,再唔係親身去日不落帝國走一轉,理解實際情況,紙上談兵真係信二成,二字拑羊馬,較穩妥。
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